行業透視

租用商場舖位，租約條款與人流要厘清什麼？

響・商業誌 編輯部｜2026-09-16

在香港租用商場舖位，月租只是帳單的一部分。事實上，租約條款與人流指標往往更決定一盤生意的成敗。本文按領展房託（Link REIT）公開年報及香港政府資料，拆解租用商場舖位前應核實的租約與人流要點，協助中小企決策者做足準備。

中小企考慮進駐商場，往往先問「呎租幾多」。然而，商場舖位的真實成本與風險，更多藏在租約條款與人流數據的細節裡。此外，不同商場、不同業態的租務安排差異甚大，決策者宜先掌握公開可查證的事實，再作比對。以下按現行公開資料，分項說明。

商業租約已無法定續租權，續約靠合約寫明

香港《業主與租客（綜合）條例》第V部有關商業租戶的法定續租保障，已於2004年7月9日經修訂條例廢除^[4]。換言之，商場舖位租約到期後能否續租，幾乎完全取決於合約有否列明續約權（Option to Renew）。事實上，商場租約通常設有業主在出售或重建物業時可終止租約的條款，具體通知期與補償須視個別合約。中小企在簽約前，應把續約機制、通知期與退場安排寫進條款，而非依賴法律默示保障。

商場租金常見「基本＋營業額」雙軌計法

商場零售租約普遍採用「基本租金或營業額租金，取其較高者」的雙軌計法^[1]。以領展房託2024/25年度為例，其香港零售舖位租金包含基本租金約49.57億港元，以及營業額租金約0.97億港元^[1]。事實上，營業額租金將業主與租戶的部分風險掛鈎——當商戶生意理想時租金隨之上升，生意淡靜時則以基本租金為底。租用者在估算成本時，不能只計基本租金，須同時評估營業額租金觸發的潛在支出。

管理費、空調與差餉是月租以外的固定開支

除租金外，商場租戶通常須繳管理費、中央空調費及差餉（部分情況含地租）^[3]。租約簽立後亦須在30日內加蓋印花，否則租約不可在法庭作為證據；印花稅按租期計算，1年或以下為0.25%、超過1年至3年為0.5%、超過3年為1%^[3]。不過，按金與免租期等優惠視乎個別租約磋商，各商場招租文件或有不同，決策者應以實際招租條款為準。

人流不能只看客量，要看租用率與商戶銷售

評估商場人流，單看「每日客流量」數字並不足夠。領展房託2024/25年度香港零售組合租用率達97.8%，並錄得超過600份新租約^[1]。事實上，更值得參考的是商戶銷售表現與「租租比」（租金佔銷售比例）：該年度整體商戶銷售按年跌3.0%，但仍優於大市7.0%的跌幅，租租比維持於13.0%的可持續水平^[1]。到2025/26年度，租用率維持97.8%，租租比略降至12.7%，商戶留租率約80%^[2]。這些公開指標比單一客量數字更能反映商場實際消費力。

資料來源：領展房託 2024/2025 年報^[1]。

舖位類型決定人流結構與租戶組合

商場舖位按業態分類，人流結構各異。領展房託將香港零售組合劃分為舖位（Shops）、街市／熟食檔、教育／福利及商場零售等^[1]。2024/25年度各業態表現分化：街市／熟食檔續租租金調整率為負9.8%，教育／福利則為正5.1%^[1]。此外，該年度新租約趨向學習及興趣班、特色餐飲、遊戲及家庭娛樂、時裝配飾及中醫診所等類別^[1]。租用者在揀選舖位時，應考量目標業態與商場現有租戶組合是否互補，而非只比較呎租。